浙江中国轻纺城集团股份有限公司部分资产转让评估项目资产评估报告书
浙东评估[2008]25 号
浙江东方资产评估有限公司接受浙江中国轻纺城集团股份有限公司（以下简称“轻纺城”或“公司”）的委托，对其拟转让的部分资产价值进行了评估，按照公认的资产评估方法，本公司的评估人员按照必要的评估程序对待估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，以“轻纺城”提供的有关资料为基础，对委托评估的资产在 2007 年 12 月 31 日所表现的市场价值作出了公允反映。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和资产占有方的责任，我们的责任是按照资产评估准则计划和实施评估工作，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一 委托方与资产占有方简介
1. 名 称：浙江中国轻纺城集团股份有限公司
2. 注 册 地 址：绍兴县柯桥街道鉴湖路 1号中轻大厦
3. 法 定 代 表 人：金良顺
4. 经 济 性 质：股份有限公司（上市）
5. 营业执照注册号：3300001001318
6. 发 照 机 关：浙江省工商行政管理局
7. 经 营 范 围：市场开发建设，市场租赁，市场物业管理，仓储运输服务，劳动服务，纺织原料、化工原料及产品（不含危险品）、建筑材料、装璜材料、金属材料、木材、矿产品、机械电子产品、工艺美术产品、电器元件、机电设备、针纺产品、服装、日用百货、五金交电、文化体育用品的销售，室内外装璜，停车服务，咨询服务，纺织品生产。
8. 企 业 概 况：浙江中国轻纺城集团股份有限公司成立于 1993 年3 月，是全国第一家以大型专业批发市场为基础改组的股份制企业，1997 年 1 月向社会公开发行“轻纺城”股票。2002年 9 月，公司第一大股东绍兴县彩虹实业公司改制，更名为绍兴县彩虹实业有限公司，“轻纺城”成为民营企业精功集团有限公司间接控股的子公司。公司先后荣获“中国服务业企业500强”、“全国纺织工业企业先进集体”、“浙江省百强民营企业”，“浙江省服务业 80 强企业”、“绍兴市百强企业”。
公司以中国轻纺城营业用房的开发、租赁和物业管理为主业，集市场、物流、酿酒、房产等行业于一体，拥有“中国轻纺城集团股份有限公司市场分公司、浙江中轻控股集团有限公司、中国轻纺城集团股份有限公司绍兴东风酒厂、中轻控股集团公司国际物流中心、浙江中轻房地产开发有限公司、浙江中轻担保有限公司、浙江宝驰置业有限公司、浙江中国轻纺城集团置业投资有限公司”等 10 余家全资、控股、参股企业。
公司所属的中国轻纺城市场是以“东、西、北”交易区、联合市场、天汇广场等为核心的大型纺织品专业批发市场，总建筑面积达 60.5 万平米，商行 1 万余家，营业用房 1.6 万间，场内经营人员 3 万余人，日客流量 10 万人次。市场汇集了国内外纺织新品，上市布匹品种 1 万余种，服装1000 余个品牌，产品覆盖全国各地、远销东南亚、欧美等国家和地区，连续十四年名列全国十大专业市场第二位、全国百强市场第二位。公司所属的国际物流中心为“国家 4A 级综合服务型物流企业”，名列“中国物流企业 50 强排序”第 48 位，是一个集仓储、运输、搬运、包装、理货、停车、货运信息等系列功能于一体的现代化综合性物流站场，已成为中国最大的纺织品物流基地。
浙江中国轻纺城集团股份有限公司绍兴东风酒厂原名绍兴东风酒厂，为始建于 1952 年的国有独资企业，1993 年经相关部门批准以部分经营资产折价投资成立东风绍兴酒有限公司（系现会稽山绍兴酒股份有限公司的前身），占股51％。1997年 9 月，绍兴县计划与经济委员会发文《关于绍兴东风酒厂兼并绍兴县工业经销公司的决定》（绍计经（1997）347 号），由绍兴东风酒厂兼并绍兴县工业经销公司。1998 年10 月，绍兴县国有资产管理局与浙江中国轻纺城集团股份有限公司签订《资产转让协议》，将绍兴东风酒厂资产整体转让给浙江中国轻纺城集团股份有限公司成为其全资子公司，同时将绍兴东风酒厂持有东风绍兴酒有限公司的 51%（计1,018.98 万美元）股权转让给浙江中国轻纺城集团股份有限公司。2000年 7 月经相关部门批准，绍兴东风酒厂注销了企业法人资格成为浙江中国轻纺城集团股份有限公司的分公司。
9.目前执行的会计政策
会计制度：2007 年 1 月 1 日前执行《企业会计制度》及其补充规定，自 2007 年 1 年 1 日起执行财政部 2006 年2 月公布的《企业会计准则》；
会计期间：会计年度采用公历年制，即公历 1月 1 日起至12 月31 日止；
记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以历史成本为计价基础；
记账方法：采用借、贷复式记账法；
记账本位币：人民币；
执行的固定资产折旧办法：年限平均法。
二 评估目的
本次评估的目的为资产转让。
浙江中国轻纺城集团股份有限公司拟转让部分资产，需对拟转让的资产价值进行评估，为资产转让行为提供价值参考依据。
三 价值类型
本项目采用的资产价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
四 评估范围和对象
评估对象为房屋建筑物和设备的资产组合。
列入评估范围的资产为浙江中国轻纺城集团股份有限公司的部分房屋建筑物和设备，其中房屋建筑物及构筑物共计 29 项，房屋建筑面积 13,552.61 平方米，帐面原值为 15,513,915.52 元，帐面净值为 12,536,315.82元；设备 3台（辆）,帐面原值439,950.00 元，帐面净值 15,101.14 元。
具体情况如下：
(一)房屋建筑物
评估范围中房屋建筑物包括工业用房及配套设施、宿舍和经营用房共 29 项，房屋建筑面积共计 13,552.61 平方米。经现场勘察，工业用房主要结构形式为砖混、钢架结构和简易钢结构；宿舍和营业用房为混合结构；构筑物主要为湖塘轮穗村厂区的道路、钢棚等构筑物。建筑物状况如下：
1. 位于柯桥红旗村老厂区的建筑物共 2 项，包括接待室和综合楼 2 幢砖混结构房屋，均建于
1998 年，总建筑面积 2,094.48 平方米。房屋所在地块为划拨工业用地，已经办理相关土地证（根据委托方要求，该宗土地不列入本次评估范围）。建筑物状况如下：
接待室共 2 层，建筑面积 419.69 平方米，外墙面砖，木门，彩色铝合金窗，室内按照接待室需要装修，目前装修较陈旧，房屋处于空置状态；综合楼共 4 层，建筑面积 1,647.79 平方米，外墙面砖，木门，铝合金窗，大理石地面，现作为办公用房使用。
2. 位于湖塘轮穗村厂区内的建筑物共 18 项，其中房屋 10 幢，总建筑物面积为 9,203.46 平方米；构筑物 8 项。该批房屋由公司外购取得，房屋建于 1998 年，由原房产所属地的村办企业绍兴县震宇纺织有限公司建成，未办理相关工程规划审批手续和房屋所有权证，所在地块为集体土地，未能办理土地变更登记手续，土地面积 12,310 平方米（根据委托方要求，该宗土地不列入本次评估范围，评估中也不考虑产权瑕疵对建筑物价值的影响）。主要建筑状况如下：
原办公楼为砖混结构，带型基础，共 3 层，根据绍兴县三维房地产测绘有限公司出具的测绘报告记载，该房屋建筑面积为 1,699.96 平方米。经现场勘察，房屋外墙为面砖，木门，铝合金窗，室内简单装修，房屋设计用途为厂区办公用房，目前实际作为仓库使用。
原经轴车间和准备车间为单层混合结构建筑，建筑面积分别为1801.8平方米和835.12平方米。经现场勘察，房屋为山字顶，预制小梁屋架，土瓦，屋面局部有破损，水泥外墙，木门窗，水泥地面，目前实际作为仓库使用。
原喷水车间为单层轻钢结构，建成于 1998 年，建筑面积 3,287.28 平方米，柱网基础，共 4 跨，跨距 13 米，层高 3.5 米。经现场勘察，单层钢结构仓库， H 型钢屋架，C 型檩条，50 厚单层彩钢屋面，水泥砂浆地面，外墙部分砖墙、部分彩钢板，铝合金窗，铁门，油漆采用红丹防锈漆底，安装部分包括给水、排水、电气等系统等，实际作为仓库使用。
3. 位于柯桥软社东江村的建筑物包括 1 幢职工宿舍楼（1 号宿舍楼）和2 套成套住宅（2 号楼
405 室、5 号楼 303 室）共 3 项，均为砖混结构，建成于 1985 年，其中 1 号楼为非成套住宅，共 2 层，各层 18 个单间，室内未装修，房屋所在地块为划拨工业用地，已经取得相关土地证，土地面积为 1, 011平方米（根据委托方要求，该宗土地不列入本次评估范围）；2 号楼 405室、5 号楼 303
室均为成套住宅，房屋为水泥外墙，室内平面布局 2 房1厅，简单装修，据委托方介绍，该两套住宅已于 1994 年参加房改，后因职工辞职而收归公司所有，相关房产证和土地证尚未办理（根据委托方要求，该 2 套住宅相应土地使用权列入评估范围）。评估基准日时上述房屋均作为宿舍出租给公司职工。 4. 位于柯桥笛扬商苑的房屋包括笛扬商苑 B1 幢132 号和8幢 2 层商铺共 2 处。根据委托方介绍，该 2 处房屋为拆迁还建取得，相关房屋拆迁补偿协议（合同）已经遗失，相关产权证书尚未办理，房屋相应的土地为出让商业用地（根据委托方要求，该土地列入本次评估范围）。2 处房屋均建成于 2000 年，框架结构，卷闸门，室内未作装修，建筑面积共计 58.02 平方米，其中 B1 幢 132 号建筑面积 36.02 平方米；8幢 2 层单间房屋建筑面积为 22 平方米。经现场勘察，笛扬商苑邻近柯桥步行街，东通万商路，南临笛扬路，西面为小河，该区原规划建成笛扬商苑服装小商品城，实际未能形成市场，目前大部分商铺空置，少量作为仓库出租，上述两处商铺已经出租作为仓库使用。
5. 位于绍兴市区的房屋共 4 处，分别位于绍兴市区各主干道，具体情况如下：
座落于新建北路 91－95号的房屋为砖混结构建筑，建成于 1998 年，建筑面积 464.42平方米，房屋共 3 层，第 1 层层高 4 米，其余各层层高 3 米。经现场勘察，房屋已经出租经营“曼都美容美发”，建筑物外墙刷涂料，室内由承租方根据经营需要进行了装修。房屋所在土地为划拨商业用地，土地面积为 148.72 平方米（根据委托方要求，该宗土地列入本次评估范围）。宗地西临新建北路，周边有海通证券、银座电脑城、东风幼儿园等，商业氛围较好。
座落于鉴湖镇解放南路的华通大厦 106 室和 204 室为混合结构，建于 1998 年，其中 106 室为临街底层商铺，建筑面积 56.54 平方米，层高 3.8 米；204室位于第 2层，建筑面积 66.98 平方米，层高 3.5 米。经现场勘察和调查，室内未装修，106 室用作黄酒经营部，204 室作为配套仓库使用，房屋周边商业氛围一般。建筑物相应的土地为出让商业用地（根据委托方要求，该宗土地列入本次评估范围）。
座落于大校场沿 167 号银都花园的底层商铺建成于 1998 年，砖混结构，层高 3 米，房屋建筑面积 19.62平方米。房屋相应的土地为出让商业用地，相关土地证尚在办理中（据委托方要求，土地列入本次评估范围）。经现场勘察，房屋外墙面砖，室内未装修，目前作为公司黄酒经营部使用，周边有培新小学、银都花园小区等，交通方便，商业氛围一般。
（二）设备
纳入本次评估范围的设备包括电子设备和车辆共 3 台（辆），现分别说明如下：
电子设备包括电脑和打印机，均为 2002 年购入并投入使用，截至评估基准日设备帐面原值为
11,850.00 元，帐面净值为 2,258.14元，目前基本能正常使用；
车辆为 1 辆奥迪 CA/AUDI-100 型轿车，车牌号码为浙 DA1927。该车于 1992 年 6 月购置并投入使用，截至评估基准日已经使用 15.5 年，已行驶里程 540,000 公里，帐面原值为 428,100.00 元，帐面净值为 12,843.00 元。车辆由会稽山绍兴酒股份有限公司无偿使用，为使用方便行驶证记载车辆所有人为会稽山绍兴酒股份有限公司，实际所有者为浙江中国轻纺城股份有限公司。经与司机交谈，车辆维修保养一般，未发生重大交通事故，但是车辆已经超过国家允许的汽车报废年限，不能办理过户转让手续，目前每年需定期检验至少 2 次。评估人员对车辆进行静态和动态观察发现，车辆外观色泽较差，发动机噪音较大，车辆整体状况较差。
五 评估基准日
本项目评估基准日为 2007 年12月 31日。
由于资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距评估目的计划实现日较接近的基准时间，由委托方与评估师共同讨论后确定本次评估基准日为 2007 年12月 31日。
本次评估工作中，评估范围的界定、评估参数的选取等均以该日之财务报表资料、外部经济环境以及市场情况确定。本评估报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六 评估假设和限制条件
本次资产评估工作是以国家有关资产评估的各项准则及管理的法律、法规为依据，遵循了独立、客观和公正的原则以及国际上一般公认的和通行的评估准则，并且在如下假设和限制条件下进行的：
1.委托方应对委估对象产权证书和相关文件资料的真实性、合法性、完整性负责，若因委托估价方提供虚假的情况和资料导致房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。
2.任何有关评估对象的运作方式，程序符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等。评
估时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3.本报告评估结果是在评估时点的正常的经济环境下形成的，没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力和不可抗力对房地产价格可能产生的影响，也没有考虑强制处分、快速变现、处置费用、交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑和重视。
4.除本评估报告中另有说明外，我们均假设委估房地产建筑结构没有缺损，委估房地产所在土地不存在大面积土壤损坏情况，委估房地产不存在对其价值有不利影响的有害物质，没有危险物的存在及有害环境条件对委估房地产价值产生不利影响。
5.本报告的最终解释权归浙江东方资产评估有限公司所有。未经浙江东方资产评估有限公司同意，不得向委托方和按规定报送的有关部门外的单位和个人提供，亦不得将全部或部分内容见诸于
任何公开媒体。
七 评估依据
本次评估的依据主要包括资产评估行为依据、政策法规依据、产权依据、取价依据及其他依据，具体如下：
(一)行为依据
浙江东方资产评估有限公司与浙江中国轻纺城集团股份有限公司签订的资产评估业务约定书。
(二)法规依据
1. 中国资产评估协会中评协[1996]03号文《资产评估操作规范意见》(试行)；
2. 财政部财评字[1999]91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
3. 财政部财企[2004]20 号文《关于印发<资产评估准则—基本准则>和<资产评估职业道德准则—基本准则>》；
4. 《中华人民共和国土地管理法》；
5. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
7. 《房地产估价规范》GB/T 50291-1999；
8. 《城镇土地估价规程》-GB/T18508-2001；
9. 2000 年 12 月 18 日国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局联合下发的《关于调整汽车待报废标准若干规定的通知》(国经贸资源〔2000〕1202 号)；
10. 其他与资产评估有关的法律、法规等。
(三)产权依据
1. 浙江中国轻纺城集团股份有限公司《企业法人营业执照》；
2. 《房屋所有权证》；
3. 《国有土地使用证》；
4. 车辆行驶证；
5. 其他产权证明文件等。
(四)取价依据
1. 北京科学技术出版社《资产评估常用数据与参数手册》(2002 年)；
2. 原城乡建设环境保护部 1984 年11 月颁布全国统一的《房屋完损等级评定标准》；
3. 绍兴市《建设工程造价管理信息》2007 年第10期；
4. 中国人民银行 2007 年 12 月21 日公布的银行贷款基准利率；
5. 绍兴建材市场价格信息、工程造价指数、以及相关房屋市场价格信息等资料；
6. 公司资料库中的工程造价相关资料信息；
7. 互联网上查阅的设备、车辆等报价信息；
8. 评估专业人员对资产核实、勘测、检测、分析等搜集的佐证资料及市场调查资料。
(五)参考资料及其它
1．资产占有方提供的房屋建（构）筑物清查评估申报表；
2．绍兴县三维房地产测绘有限公司出具的测绘成果报告书。
八 评估方法
依据现行资产评估制度的规定，结合本次资产评估的范围、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用市场比较法和成本法对委托评估的相关资产市场价值进行评估，再将各项资产累加即为委托评估资产的评估值。各项资产的具体评估方法如下：
（一） 工业房屋建筑物
工业房地产项目因设计标准、建造质量、配套设施差异较大，市场交易实例较少，适宜采用成本法进行评估，评估公式为：
评估价值=重置全价×综合成新率
重置全价=建安工程造价+前期费用及其他相关费用+资金成本
1.重置全价
☆ 1.1 建安工程造价
委托方虽提供部分工程决算资料，但因为原规划设计改变，导致原桩基础形成经济性贬值，因此不适合采用原预决算调整法。评估人员在公司资料库中选取与待估建筑物类似的、可比较的类似工程造价资料进行类比，确定待估建筑物建安工程造价。计算公式为：
待估建筑物建安工程造价＝类似工程单方建安造价×综合调整系数×建筑面积
1.1.1 根据评估对象的实际状况，选取并确定类似工程。类比法可比实例一般选取同一地区、结构相同、同一时期建造的建筑物，选取的顺序为：本公司资料库内与评估对象在同一地区内且结构相似的同一时期建造的可将决算调整为近期造价水平的建筑物；本公司资料库内与评估对象在同一地区内且结构相似的在近期建造的建筑物；本公司资料库内位于评估对象附近地区且与评估对象结构相似的建造期较早但可将决算调整为近期造价水平的建筑物。类比时一般对房屋建筑结构、装饰、层高及取费标准时间等因素进行调整。
1.1.2 计算修正系数 K：
经过对类似工程与评估对象在结构、装饰、设备设施、建造时间等方面进行比较分析，以比较案例为基准，根据各因素占造价的比例确定各自权重，分别确定各因素调整系数，并在此基础上确定综合调整系数 K，即：
n
综合调整系数 K＝ΣK ×Q ×H×T
i i
i=1
式中：K—待估建筑物与类似工程各分部比较修正系数；
i
Qi—权重（即分部工程造价占建安造价的比率）；
H—层高调整系数；
T—时间差异调整系数。
1.1.3 建安工程造价
待估建筑物建安工程造价＝类似工程单方建安造价×综合调整系数×建筑面积
1.2 前期费用
前期工程费及其他相关费用根据评估基准日尚在执行的有关部门颁布的取费标准来确定。结合项目情况和当地相关规定，确定前期费用主要包括勘测设计费、质量监理费、建设单位管理费及地区规定收取的与建造房屋及构筑物相关的其他费用等，具体标准详见下表：
序号 费用名称 费率 计费基础 依据
1 前期费用 3.80%
项目论证费 1.00% 建安造价 浙江省工程建设其他费用定额
设计费 2.50% 建安造价 国家计委、建设部：计价格(2002)10 号
勘测费 0.30% 建安造价 国家计委、建设部：计价格(2002)10 号
2 建设管理费用 4.50%
临时设施费 1.10% 建安造价 浙江省工程建设其他费用定额
筹建经费 1.90% 建安造价 浙江省工程建设其他费用定额
监理及咨询费 1.50% 建安造价 浙江省工程建设其他费用定额
3 其他费用 1.50% 建安造价 浙江省工程建设其他费用定额
1.3.资金成本
1.3.1 年利率：基准日 2007 年12月 31日人民银行执行的贷款基准利率如下：
六个月至一年（含一年） 7.47%
1.3.2 工期：根据现行计价定额规定，按评估项目工程类别确定合理工期（以年为单位）。
1.3.3 资金成本的计算，按资金在建设期内均匀投入考虑。
资金成本=（建安造价＋前期工程费及其他相关规费）×年利率×1/2×建设工期
1.4 重置全价的确定
重置全价=建筑安装工程费＋前期工程费及其他建设项目相关费用+建设期资金成本
2. 成新率的确定
对于房屋建筑物，采用年限法成新率与现场勘察成新率相结合的方法确定其综合成新率，即分别用年限法和观察法计算出成新率，然后根据不同权重计算出综合成新率，其中：现场勘察法权重70%，年限法权重取 30%。计算公式为：
综合成新率 C=现场勘察成新率 A×70%+年限法成新率 B×30%
2.1 现场勘察成新率 A
评估人员实地勘察或调查了解委估建筑物及其地上附着物的使用状况，充分了解其维护、改造情况，结合原城乡建设环境保护部 1984 年 11 月 1 日颁发的《房屋完损等级评定标准》，通过对建筑物各分部工程（即基础、结构、屋面、门窗、楼地面、装修、安装工程等）进行逐项评分，以分部工程造价占建安造价的比率作为权重测算其总体成新率。计算公式为：
n
现场勘察法成新率=ΣP ×Q
i i
i=1
式中：P —现状评分
i
Qi—权重（即分部工程造价占建安造价的比率）
评定标准如下：
建筑物完损等级及成新率评定简表
完损等级 新旧程度 评 定 标 准
100% 新建、完整、坚固、无变形、使用良好、装修粉刷有新鲜感
完好房 90% 新建、完整、坚固、无变形、使用良好、但微见稍有损伤
80% 新建、完整、坚固、无变形、使用良好、油漆粉刷色泽略好
70% 结构整齐、色泽不鲜、外粉刷少量剥落
基本完好房 60% 结构基础完好、少量损坏、部分墙身装修剥落
50% 房屋完整、结构有损、装修不灵、粉刷风化酥松
一般损坏房 40% 结构较多损坏、强度有减、屋面漏水、装修损坏、变形、粉刷剥落
严重损坏房危险房 30% 以下 须大修方能解除危险
2.2 年限法成新率 B
依据委估建筑物的经济使用年限、已使用年限和尚可使用年限计算确定成新率。计算公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
2.3 综合成新率 C
综合成新率 C=A×70%+B×30%
根据《房地产估价规范》中关于各种房屋的经济耐用年限的参考值，结合委估建（构）筑物具体情况，确定各建（构）筑物的经济使用年限如下：
生产用轻钢结构 35 年
非生产用砖混结构 50 年
构筑物 15-25 年
3. 评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
（二） 营业用房和宿舍
待估营业用房和宿舍分别位于柯桥和绍兴市区，经调查，在待估房地产同一供求范围内并在评
估基准日的近期，存在着较多类似的房地产交易，故适合采用市场法进行评估。
市场比较法是将评估对象与在基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取评估对象价值的方法。具体将待估房地产与可比实例的交易情况、交易日期、房地产状况（区位状况、权益状况、实物状况）等进行比较修正和调整，把可比实例的成交价格修正为委估房地产在评估基准日的价值。计算公式为：
P=P’×A×B×C×D×M
= P’×100/（）×100/ （）×（）/100×100/（）×M
其中：P----待估房产价格
P’----可比实例单价
A----区域因素修正系数
B----交易情况修正系数
C----交易日期修正系数
D----个别因素修正系数
M----房屋建筑面积
上式分子、分母中除交易日期修正系数中 100代表可比实例系数外，其余 100 均代表待估房产指数，（）除交易日期修正系数代表待估房产系数，其余均代表可比实例系数。
（三）设备
机器设备采用成本法评估，成本法是依据被评估机器设备在全新状态下的重置成本，扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，或在确定综合成新率的基础上，计算机器设备评估值的一种评估方法。本次评估采用的基本计算公式为：
评估值=重置价值×成新率
对于车辆，由于待估车辆已经超过国家允许的汽车报废年限，不能办理产权过户手续，目前每年需定期检验至少 2 次。评估人员对车辆进行静态和动态观察发现，车辆外观色泽较差，发动机噪音较大，车况较差。结合国家有关车辆报废和车辆转让的相关规定，本次评估只能参考报废车辆回收价格进行评估。
九 评估过程
本公司接受委托后，选派评估工作人员，组成评估项目组，于2008年1月18日开始评估前期准备工作，于1月21日正式进驻现场开始评估工作，3月18日出具评估报告书。整个评估过程包括接受委托及评估准备、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告，具体过程如下：
(一) 接受委托
1．2008年 1 月，浙江中国轻纺城集团股份有限公司正式确定浙江东方资产评估有限公司为本项目的评估机构，明确了评估目的、评估对象及范围、评估基准日及主要资产状况和对资产评估时间的计划要求。
2．我公司根据了解到的初步情况，制定评估方案，包括：
2.1 提出初步评估计划时间安排；
2.2 确定评估项目负责人和评估人员；
2.3 制定要求企业提供的资产评估申报明细表和资产评估资料清单；
2.4 确定评估方法。
3．在意见一致的基础上签署资产评估业务委托协议。
(二) 资产清查
1.2008年 1月 18 日评估人员指导公司进行资产清理和收集准备相关评估资料
1.1 我公司评估人员辅导公司财务和资产管理人员如何填写资产评估申报明细表和收集资产评估资料清单所列的资料；
1.2 公司资产管理人员对评估范围的资产进行全面清查核实和填报，同时按评估资料清单的要求收集准备相关的产权证明、图纸等相关评估资料。
2.2008年 1月 21 日至3月 3 日评估人员现场检查核实资产与验证相关评估资料
2.1 听取公司有关人员介绍待估资产的历史和现状；
2.2 对公司提供的资产评估申报明细表进行账账核实；
3. 现场检查核实资产与验证相关评估资料，核实委托评估资产产权，对评估范围内的资产进行了现场勘察、资产清查，现将情况说明如下：
3.1 房屋建筑物
重点核实其建筑面积、建筑结构、建造年代、建造质量，以及所在地块土地面积、四至范围、地形、地质等，并对照申报明细表及厂区平面布置图进行清查。对其实际使用状况、日常维护情况进行实地勘察，对房屋建筑物是否有不均沉降、地基是否有足够承载力、墙体是否结构变形损坏、建筑物的设计是否满足生产工艺的要求等情况进行了解，同时与企业相关人员交谈，了解了房屋建筑物的设计、施工以及装修、改造等情况。
评估范围共有建（构）筑物 29 项，帐面原值 15,513,915.52 元，帐面净值 12,536,315.82 元。经现场勘察，各建、构筑物基本能正常使用。
在核查资产产权归属中发现，宿舍楼、湖塘办公楼及仓库、笛扬商苑等 15 项建筑物未办理房屋所有权证，总建筑面积 10,850.57 平方米；其余建筑物均取得房屋所有权证，评估人员对原件核实无误后取得复印件作为产权依据。
3.2 设备：
首先检查设备数量，查看是否账实相符；其次了解办公设备的使用情况和现状，以及车辆的购置记录、行驶里程、重大事故等信息。对于车辆主要通过车辆行驶证等进行产权归属核查。在核查产权中发现，待估车辆由会稽山绍兴酒股份有限公司无偿使用，为使用方便将车辆行驶证记载车辆所有人为会稽山绍兴酒股份有限公司，实际产权人为浙江中国轻纺城股份有限公司。
(三) 评定估算
2008年 3月4 日至2008年 3 月15 日，分析、整理从现场调查收集的资料，开展市场调研、询价工作，根据评估目的、评估对象特点和资料收集情况来选择相适应的评估方法和计算公式，评定估算待估资产的市场价值。
（四）评估汇总
2008 年 3 月 16 日开始汇集资产评估工作底稿，汇总评估结论，得出总体评估结果。编写资产评估报告书和资产评估说明；资产评估机构内部复核，检验评估结果。
（五）提交评估报告
根据资产评估机构内部复核意见，对评估报告进行必要的修改，2008 年 3 月 18 日向委托方提交正式的资产评估报告。
十 评估结论
根据国家有关资产评估的法律和国家其他有关部门的法规与规定，本着独立、客观、公正的原则，评估人员履行必要的评估程序，对“轻纺城”拟转让的部分资产价值进行了评估。在评估基准日 2007 年 12 月 31 日委估资产评估价值为人民币壹仟壹佰叁拾柒万叁仟壹佰壹拾伍元整（11,373,115.00 元）。
十一 特别事项说明
（一） 本项评估是在独立、客观、公正的原则下作出的，本公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。评估结论是浙江东方资产评估有限公司出具的，受本公司具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。
（二） 委托方提供给评估机构及评估人员的产权依据、财务会计数据、资产占有单位生产经营资料等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础。委托方对其所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。如委托方提供的资料中存在虚假或隐瞒事实真相等行为，本评估结果无效，由此引起的相关后果由委托方负责，本公司不承担相关的法律责任。
（三） 我们对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不承担验证评估对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。我们对执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。
（四） 资产占有方存在的可能影响资产评估值的有关事项，在委托评估时未作特殊说明且在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（五） 在核查资产产权归属中发现大部分房屋建筑物（15 项）未办理房屋所有权证，总建筑面积 10,850.57 平方米，评估中以公司固定资产明细帐和相关说明作为产权依据，以绍兴县三维房地产测绘有限公司的测绘结果作为面积依据，以上建筑物均按正常情况评估，未考虑产权瑕疵对评估结论的影响，也未考虑取得权证需发生的费用对评估结果的影响。
（六） 除了成套住宅和营业用房外，其余房屋建筑物评估值均不包括相应土地使用权价值。
（七） 部分房屋已经出租使用，评估时不考虑租赁关系对资产转让价值的影响。
评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
十二 评估报告基准日期后重大事项
（一）评估报告评估基准日后发生的影响委托评估资产价值的期后重大事项，包括国家和地方的法规和经济政策的出台、利率的变动、资产市场价值的巨大波动等。
（二）在评估基准日至评估报告提出日期之间，委托方及资产占有单位未提出且评估人员未发现对评估结论产生较大影响的重大事项。
（三）评估基准日后、有效期以内，若资产数量及价格标准发生变化，对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。即：
1.资产数量、结构发生变化，委托方应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2.若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行评估。
十三 评估报告法律效力
（一） 本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，在产权利益主体变动、委托评估资产有效、持续使用的前提下，根据公开市场原则确定的现行公允价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，亦未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，同时，本评估结论也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对委估资产价值的影响。当前述条件以及评估原则等其他情况发生变化时，本评估结论一般会失效。按照国家有关的法律规定，本公司不承担由于这些条件的变化而导致评估结论失效的相关法律责任。
（二） 本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。
（三） 本评估报告书仅供委托方为本评估报告书所列明的评估目的以及报送有关资产评估主管机关审查使用。委托方应按资产评估报告书载明的评估目的使用，本公司不承担由于委托方超出本评估报告书载明的评估目的使用而引起的相关法律责任。
本评估报告书使用权归委托方所有，除国家法律、法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者，报告的全部或部分内容不得发表于公开的媒体上。
（四） 本报告评估所揭示的评估结论是对 2007 年 12 月 31 日这一基准日所评估资产价值的客观公允反映。我公司对评估基准日以后该资产价值发生的重大变化不负任何责任。
（五） 本报告是由资产评估报告书、资产评估说明及资产评估明细表三部分组成，并包含若干备查文件及附件，这些均与本报告书正文具有同等法律效力。
（六） 根据国家现行规定，本资产评估报告书评估结论的使用有效期限为一年，自评估基准日
2007年 12月 31 日起计算，至 2008年 12 月 30日止。
十四 评估报告提出日期
本报告书提交委托方的时间为：2008 年3 月18日。
(本页以下无正文)
（本页无正文，为签字盖章页）
法定代表人： 注册资产评估师：
注册资产评估师：
浙江东方资产评估有限公司
二○○八年三月十八日
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