浙江中国轻纺城集团股份有限公司房地产转让评估项目
资产评估报告书
浙东评估[2008]24 号
浙江东方资产评估有限公司接受浙江中国轻纺城集团股份有限公司（以下简称“轻纺城”或“公司”）的委托，对其拟转让的房地产价值进行了评估，按照公认的资产评估方法，本公司的评估人员按照必要的评估程序对待估房地产实施了实地查勘、市场调查与询证，以“轻纺城”提供的有关资料为基础，对委托评估的房地产在 2007 年 10 月 31 日所表现的市场价值作出了公允反映。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和资产占有方的责任，我们的责任是按照资产评估准则计划和实施评估工作，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一 委托方与资产占有方简介
1. 名 称：浙江中国轻纺城集团股份有限公司
2. 注 册 地 址：绍兴县柯桥街道鉴湖路 1号中轻大厦
3. 法 定 代 表 人：金良顺
4. 经 济 性 质：股份有限公司（上市）
5. 营业执照注册号：3300001001318
6. 发 照 机 关：浙江省工商行政管理局
7. 经 营 范 围：市场开发建设，市场租赁，市场物业管理，仓储运输服务，劳动服务，纺织原料、化工原料及产品（不含危险品）、建筑材料、装璜材料、金属材料、木材、矿产品、机械电子产品、工艺美术产品、电器元件、机电设备、针纺产品、服装、日用百货、五金交电、文化体育用品的销售、室内外装璜，停车服务，咨询服务，纺织品生产。
8. 企 业 概 况：浙江中国轻纺城集团股份有限公司成立于 1993 年3 月，是全国第一家以大型专业批发市场为基础改组的股份制企业，1997 年 1 月向社会公开发行“轻纺城”股票。2002
年 9 月，公司第一大股东绍兴县彩虹实业公司改制，更名为绍兴县彩虹实业有限公司，“轻纺城”成为民营企业精功集团有限公司间接控股的子公司。公司先后荣获“中国服务业企业500强”、“全国纺织工业企业先进集体”、“浙江省百强民营企业”，“浙江省服务业 80 强企业”、“绍兴市
百强企业”。
☆ 公司以中国轻纺城营业用房的开发、租赁和物业管理为主业，集市场、物流、酿酒、房产等行业于一体，拥有“中国轻纺城集团股份有限公司市场分公司、浙江中轻控股集团有限公司、中国轻纺城集团股份有限公司绍兴东风酒厂、中轻控股集团公司国际物流中心、浙江中轻房地产开发有限公司、浙江中轻担保有限公司、浙江宝驰置业有限公司、浙江中国轻纺城集团置业投资有限公司等
10 余家全资、控股、参股企业。
公司所属的中国轻纺城市场是以“东、西、北”交易区、联合市场、天汇广场等为核心的大型纺织品专业批发市场，总建筑面积达 60.5 万平米，商行 1 万余家，营业用房 1.6 万间，场内经营人员 3 万余人，日客流量 10 万人次。市场汇集了国内外纺织新品，上市布匹品种 1 万余种，服装
1000 余个品牌，产品覆盖全国各地、远销东南亚、欧美等国家和地区，连续十四年名列全国十大专业市场第二位、全国百强市场第二位。公司所属的国际物流中心为“国家 4A 级综合服务型物流企业”，名列“中国物流企业 50 强排序”第 48 位，是一个集仓储、运输、搬运、包装、理货、停车、
货运信息等系列功能于一体的现代化综合性物流站场，已成为中国最大的纺织品物流基地。
浙江中国轻纺城集团股份有限公司绍兴东风酒厂原名绍兴东风酒厂，为始建于 1952 年的国有独资企业，1993 年经相关部门批准以部分经营资产折价投资成立东风绍兴酒有限公司（系现会稽山绍兴酒股份有限公司的前身），占股 51％。1998 年 10 月，绍兴县国有资产管理局与浙江中国轻纺城集团股份有限公司签订《资产转让协议》，将绍兴东风酒厂资产整体转让给浙江中国轻纺城集团股份有限公司成为其全资子公司，同时将绍兴东风酒厂持有东风绍兴酒有限公司的51%（计1,018.98
万美元）股权转让给浙江中国轻纺城集团股份有限公司。2000 年7 月经相关部门批准，绍兴东风酒厂注销了企业法人资格成为浙江中国轻纺城集团股份有限公司的分公司。
9.目前执行的会计政策
会计制度：2007 年 1 月 1 日前执行《企业会计制度》及其补充规定，自 2007 年 1 年 1 日起执行财政部 2006 年2 月公布的《企业会计准则》；
会计期间：会计年度采用公历年制，即公历 1月 1 日起至12 月31 日止；
记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以历史成本为计价基础；
记账方法：采用借、贷复式记账法；
记账本位币：人民币；
执行的固定资产折旧办法：年限平均法。
二 评估目的
本次评估的目的为房地产转让。
浙江中国轻纺城集团股份有限公司拟转让部分房地产，需对拟转让的房地产价值进行评估，为房地产转让行为提供价值参考依据。
三 价值类型
本项目采用的资产价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
四 评估范围和对象
列入评估范围的房地产为浙江中国轻纺城集团股份有限公司绍兴东风酒厂位于柯桥阮三村、亭东村的部分房地产，包括土地使用权和房屋建筑物，其中房屋 9 幢，建筑面积共计 16,689.34 平方米，帐面原值为6,229,168.00元，帐面净值为3,000,573.60元；构筑物3项，帐面原值3,663,124.61
元，帐面净值 1,952,140.55 元；土地 1宗，土地面积为 31,524.00 平方米，帐面价值为 2,216,524.87
元。具体情况如下：
建筑物包括 8 幢黄酒仓库和 1 幢瓶酒车间，其中黄酒仓库为简易钢结构建筑，建于 1998 年至
1999 年，桩基础，共 2跨，跨距 15米，柱距 4米，层高 3.2 米，单幢建筑面积均为1,843.34 平方米。房屋外墙涂料，内墙普通抹灰，木门，钢窗，水磨石地面，目前由会稽山绍兴酒股份有限公司承租作为黄酒仓库使用；瓶酒车间为钢结构，建成于 1999年，桩基础，共 2 跨，跨距 15 米，柱距
4 米，层高约5 米，建筑面积为 1,942.62 平方米，房屋外墙为面砖，内墙刷涂料，木门，铝合金窗；构筑物包括桩基工程、道路、围墙等 3 项，其中桩基工程为待估建筑物基础部分，公司在固定资产帐面单独列示，资产清查时不作调整，拟在评估中直接处理。道路、围墙在使用过程中发生变动，评估时根据基准日的现实状况和公司管理部门实测工程量为准。
委估宗地为企业厂区用地，土地面积 31,524 平方米，地块上建有 11 幢单层房屋建筑物，包括简易黄酒仓库、瓶酒车间、门房等，总建筑面积为 17,684.93 平方米。土地开发程度为“七通一平”
（即红线内外通电、通路、通水、通讯、排水、排污、通有线电视，红线内场地平整）。宗地上建筑物布局较合理，绿化率 31％，建筑容积率为 0.56。
上述房屋建筑物及所在土地目前由会稽山绍兴酒股份有限公司承租作为厂区使用。
五 评估基准日
本项目评估基准日为 2007 年10月 31日。
由于资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距评估目的计划实现日较接近的基准时间，由委托方与评估师共同讨论后确定本次评估基准日为 2007 年10月 31日。
本次评估工作中，评估范围的界定、评估参数的选取等均以该日之财务报表资料、外部经济环境以及市场情况确定。本评估报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六 评估假设和限制条件
本次资产评估工作是以国家有关资产评估的各项准则及管理的法律、法规为依据，遵循了独立、
客观和公正的原则以及国际上一般公认的和通行的评估准则以及如下假设和限制条件下进行的：
1.委托方应对委估对象产权证书和相关文件资料的真实性、合法性、完整性负责，若因委托估价方提供虚假的情况和资料导致房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。
2.任何有关评估对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等。评
估时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3.本报告评估结果是在评估时点的正常的经济环境下形成的，没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力和不可抗力对房地产价格可能产生的影响，也没有考虑强制处分、快速变现、处置费用、交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑和重视。
4.除本评估报告中另有说明外，我们均假设委估房地产建筑结构没有缺损，委估房地产所在土地不存在大面积土壤损坏情况，委估房地产不存在对其价值有不利影响的有害物质，没有危险物的存在及有害环境条件对委估房地产价值产生不利影响。
5．本次估价按照估价对象现有工业用途进行评估，如市政规划等因素改变导致该区域市场变化，则应另行评估。
6．本报告的最终解释权归浙江东方资产评估有限公司所有。未经浙江东方资产评估有限公司同意，不得向委托方和按规定报送的有关部门外的单位和个人提供，亦不得将全部或部分内容见诸
于任何公开媒体。
七 评估依据
本次评估的依据主要包括资产评估行为依据、政策法规依据、产权依据、取价依据及其他依据，具体如下：
(一)行为依据
浙江东方资产评估有限公司与浙江中国轻纺城集团股份有限公司签订的资产评估业务约定书。
(二)法规依据
1. 中国资产评估协会中评协[1996]03号文《资产评估操作规范意见》(试行)；
2. 财政部财评字[1999]91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
3. 财政部财企[2004]20 号文《关于印发<资产评估准则—基本准则>和<资产评估职业道德准则—基本准则>》；
4. 《中华人民共和国土地管理法》；
5. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
7. 《房地产估价规范》GB/T 50291-1999；
8. 《城镇土地估价规程》-GB/T18508-2001；
9. 其他与资产评估有关的法律、法规等。
(三)产权依据
1. 浙江中国轻纺城集团股份有限公司《企业法人营业执照》；
2. 建设工程规划许可证或权属替代证明；
3. 国有土地使用权证；
4. 其他产权证明文件等。
(四)取价依据
1. 北京科学技术出版社《资产评估常用数据与参数手册》(2002 年)；
2. 原城乡建设环境保护部 1984 年11 月颁布全国统一的《房屋完损等级评定标准》；
3. 绍兴市《建设工程造价管理信息》2007 年第10期；
4. 绍县政发〔2007〕49 号文《绍兴县人民政府关于公布调整后基准地价的通知》；
5. 中国人民银行 2007 年9月 15 日公布的银行贷款基准利率；
6. 绍兴县国土资源局公布的土地成交信息等资料；
7. 委托方提供的相关工程竣工结算资料；
8. 公司资料库中的工程造价相关资料信息；
9. 评估专业人员对资产核实、勘测、检测、分析等搜集的佐证资料及市场调查资料。
(五)参考资料及其它
1．资产占有方提供的房屋建（构）筑物清查评估申报表；
2．资产占有方提供的工程决算书、图纸等资料；
3．资产占有方提供的房屋租赁协议等其他资料；
4．绍兴县三维房地产测绘有限公司出具的测绘成果报告书。
八 评估方法
（一）评估方法的选择
依据现行资产评估制度的规定，通行的评估方法有市场法、收益法及成本法。进行资产评估时，主要根据评估目的、评估对象特点、价值类型及资料收集情况等相关条件，分析三种评估方法的适用性并恰当选择评估方法。
1． 市场法
市场法是将待估房地产与在评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的比较修正来后得出待估房地产价值的的方法。本次评估对象为工业房地产，该房地产项目因设计标准、建造质量、配套设施差异较大，市场交易实例较少，故不宜采用市场法评估。
2． 收益法
收益法是以预期原理为基础，预测评估对象的未来预期收益，然后利用资本化率求取房地产价
值的方法，其使用的条件是房地产未来的收益和风险都可以比较准确的量化。待估房地产虽已出租，但承租方为关联方，市场客观租金不易确定，且租赁合同到期未续签，我们认为缺少采用收益法进
行评估的基础，故本次评估不适宜采用收益法。
3． 成本法
成本法是以房地产价格中各构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。根据上述分析，根据所收集的资料，结合待估房地产的实际状况和特点，确定采用成本法进行评估。
（二）评估方法介绍
结合本次评估对象为工业房地产的特点，采用房地分估的方法对房屋建筑物和土地使用权价值分开估算，即采用成本法评估工业建筑物，采用市场比较法和基准地价系数修正法评估工业土地使用权。各项资产的具体评估方法如下：
1. 工业建筑物
工业房地产项目因设计标准、建造质量、配套设施差异较大，市场交易实例较少，适宜采用成本法进行评估，评估公式为：
评估价值=重置全价×综合成新率
1.1 重置全价
待估工业建筑物包括房屋建筑物和构筑物，对于房屋建筑物在采用类比法确定建安工程造价的的基础上考虑必要的前期费用及其他相关费用、资金成本等以确定重置全价；对于构筑物则根据实际情况将桩基工程并入房屋建筑物中评估，即桩基工程按零值作为评估值，道路、围墙根据评估基准日的现实状况，按照公司管理部门实测工程量作为面积依据，以评估基准日当地类似工程市场价格确定构筑物重置单价。建筑物评估计算公式为：
重置全价＝建安工程造价+前期费用及其他相关费用+资金成本
1.1.1 建安工程造价
评估人员在公司资料库中选取与待估建筑物类似的、可比较的类似工程的造价资料进行类比，
确定待估建筑物建安工程造价。计算公式为：
待估建筑物建安造价＝类似工程单方建安造价×综合调整系数×建筑面积
1.1.1.1 选取类似工程
根据评估对象的实际状况，选取并确定类似工程。类比法可比实例一般选取同一地区、结构相同、同一时期建造的建筑物，选取的顺序为：本公司资料库内与评估对象在同一地区内且结构相似的同一时期建造的可将决算调整为近期造价水平的建筑物；本公司资料库内与评估对象在同一地区内且结构相似的在近期建造的建筑物；本公司资料库内位于评估对象附近地区且与评估对象结构相似的建造期较早但可将决算调整为近期造价水平的建筑物。类比时一般对房屋建筑结构、装饰、层高及取费标准时间等因素进行调整。
1.1.1.2 修正系数 K
经过对类似工程与评估对象在结构、装饰、设备设施、建造时间等方面进行比较分析，以比较案例为基准，根据各因素占造价的比例确定各自权重，分别确定各因素调整系数，并在此基础上确定综合调整系数 K，即：
n
综合调整系数K＝ΣK ×Q ×H ×T
i i
i=1
式中：K—待估建筑物与类似工程各分部比较修正系数；
i
Qi—权重（即分部工程造价占建安造价的比率）；
H—层高调整系数；
T—时间差异调整系数。
1.1.1.3 建安工程造价
待估建筑物建安造价＝类似工程单方建安造价×综合调整系数×建筑面积
1.1.2 前期费用
前期工程费及其他相关费用根据评估基准日尚在执行的有关部门颁布的取费标准来确定。结合项目情况和当地相关规定，确定前期费用主要包括勘测设计费、质量监理费、建设单位管理费及地区规定收取的与建造房屋及构筑物相关的其他费用等，具体标准详见下表：
序号 费用名称 费率 计费基础 依据
1 前期费用 3.80%
项目论证费 1.00% 建安造价 浙江省工程建设其他费用定额
设计费 2.50% 建安造价 国家计委、建设部：计价格(2002)10 号
勘测费 0.30% 建安造价 国家计委、建设部：计价格(2002)10 号
2 建设管理费用 4.50%
临时设施费 1.10% 建安造价 浙江省工程建设其他费用定额
筹建经费 1.90% 建安造价 浙江省工程建设其他费用定额
监理及咨询费 1.50% 建安造价 浙江省工程建设其他费用定额
3 其他费用 1.50% 建安造价 浙江省工程建设其他费用定额
1.1.3 资金成本
1.1.3.1 年利率：基准日 2007 年10月31 日人民银行执行的贷款基准利率如下：
六个月至一年（含一年） 7.29%
1.1.3.2 工期：根据现行计价定额规定，按评估项目工程类别确定合理工期（以年为单位）。
1.1.3.3 资金成本的计算，按资金在建设期内均匀投入考虑。
资金成本=（建安造价＋前期工程费及其他相关规费）×年利率×1/2×建设工期
1.1.4 重置成本
重置成本=建筑安装工程费＋前期工程费及其他建设项目相关费用+建设期资金成本
1.2 成新率
对于房屋建筑物，采用年限法成新率与现场勘察成新率相结合的方法确定其综合成新率，即分别用年限法和观察法计算出成新率，然后根据不同权重计算出综合成新率，其中：现场勘察法权重取 70%，年限法权重取 30%。计算公式为：
综合成新率 C=现场勘察成新率 A×70%+年限法成新率 B×30%
1.2.1 现场勘察成新率 A
评估人员实地勘察或调查了解委估建筑物及其地上附着物的使用状况，充分了解其维护、改造情况，结合原城乡建设环境保护部 1984 年 11 月 1 日颁发的《房屋完损等级评定标准》，通过对建筑物各分部工程（即基础、结构、屋面、门窗、楼地面、装修、安装工程等）进行逐项评分，以分部工程造价占建安造价的比率作为权重测算其总体成新率。计算公式为：
n
现场勘察法成新率=ΣPi×Qi
i=1
式中：Pi—现状评分
Qi—权重（即分部工程造价占建安造价的比率）
评定标准如下：
建筑物完损等级及成新率评定简表
完损等级 新旧程度 评 定 标 准
100% 新建、完整、坚固、无变形、使用良好、装修粉刷有新鲜感
完好房 90% 新建、完整、坚固、无变形、使用良好、但微见稍有损伤
80% 新建、完整、坚固、无变形、使用良好、油漆粉刷色泽略好
70% 结构整齐、色泽不鲜、外粉刷少量剥落
基本完好房 60% 结构基础完好、少量损坏、部分墙身装修剥落
50% 房屋完整、结构有损、装修不灵、粉刷风化酥松
一般损坏房 40% 结构较多损坏、强度有减、屋面漏水、装修损坏、变形、粉刷剥落
严重损坏房危险房 30% 以下 须大修方能解除危险
1.2.2 年限法成新率 B
依据委估建筑物的经济使用年限、已使用年限和尚可使用年限计算确定成新率。计算公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
1.2.3 综合成新率 C
综合成新率 C=A×70%+B×30%
根据《房地产估价规范》中关于各种房屋的经济耐用年限的参考值，结合委估建（构）筑物具体情况，确定各建（构）筑物的经济使用年限如下：
钢结构 35－40年
道路、围墙 20 年
1.3 评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
2. 土地使用权
由于待估宗地所在的柯西工业区规模聚集度较高，土地市场比较活跃，成交案例资料易于收集，宜选用市场比较法进行评估。同时宗地位于绍兴基准地价覆盖区域，且修正体系完善，故适用基准地价系数修正法评估。
2.1 市场比较法
市场比较法是以替代原理作为理论依据，选取近期发生的与评估对象类似的成交案例，以待估土地的状况为基准进行比较，经过对交易情况、交易日期、以及区域和个别因素修正后，确定比准价格的一种方法。其计算公式为：
V =V ×A×B×D×E
1 B
式中：V1――待估宗地价格；
VB――比较实例价格；
A――待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数；
B――待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数；
D――待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E――待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
2.2 基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是依照替代原理，通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估总该客观地价的方法。评估过程中具体分析待估宗地的交通条件、基础设施条件、工业企业集聚效益、宗地条件、土地利用条件等影响因素，确定各修正值（K ），并给予期日修正（T）和使用年限修正（R ），
i n
求得宗地试算价格。基本公式如下：
V =V ×（1±∑K）×T×R
2 1b i n
式中：V2――待估宗地价格；
V1b――某一用途土地在某一土地级别上的基准地价；
∑Ki――宗地地价修正系数；
T――期日修正系数；
Rn――使用年期修正系数。
2.3 评估值的确定
对上述两种评估方法的估算结果进行综合分析后，以算术平均值作为待估宗地评估单价：
宗地评估单价=( V ＋V)/2
1 2
宗地评估值=宗地评估单价×土地面积
九 评估过程
本公司接受委托后，选派评估工作人员，组成评估项目组，于2008年1月18日开始评估前期准备工作，于1月21日正式进驻现场开始评估工作，3月18日出具评估报告书。整个评估过程包括接受委托及评估准备、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告，具体过程如下：
(一) 接受委托
1．2008年 1 月，浙江中国轻纺城集团股份有限公司正式确定浙江东方资产评估有限公司为本项目的评估机构，明确了评估目的、评估对象及范围、评估基准日及主要资产状况和对资产评估时间的计划要求。
2．我公司根据了解到的初步情况，制定评估方案，包括：
2.1 提出初步评估计划时间安排；
2.2 确定评估项目负责人和评估人员；
2.3 制定要求企业提供的资产评估申报明细表和资产评估资料清单；
2.4 确定评估方法。
3．在意见一致的基础上签署资产评估业务委托协议。
(二) 资产清查
1.2008年 1月 18 日评估人员指导公司进行资产清理和收集准备相关评估资料
1.1 我公司评估人员辅导公司财务和资产管理人员如何填写资产评估申报明细表和收集资产评估资料清单所列的资料；
1.2 公司资产管理人员对评估范围的资产进行全面清查核实和填报，同时按评估资料清单的要求收集准备相关的产权证明、图纸、工程竣工决算报告等相关评估资料。
2.2008年 1月 21 日至3月 3 日评估人员现场检查核实资产与验证相关评估资料
2.1 听取公司有关人员介绍待估房地产的历史和现状；
2.2 对公司提供的资产评估申报明细表进行账账核实；
3. 现场检查核实资产与验证相关评估资料，核实委托评估资产产权，对评估范围内的资产进行了现场勘察、资产清查，现将情况说明如下：
3.1 建筑物：
重点核实其建筑面积、建筑结构、建造年代、建造质量，以及所在地块土地面积、四至范围、地形、地质等，并对照申报明细表及厂区平面布置图进行清查。对建筑物实际使用状况、日常维护情况进行实地勘察，对其是否有不均沉降、地基是否有足够承载力、墙体结构是否变形损坏、建筑物的设计是否满足生产工艺的要求等情况进行了解，同时与企业相关人员交谈，了解了房屋建筑物的设计、施工以及装修、改造等情况。
评估范围共有建筑物 9项、构筑物3 项，房屋总建筑面积为 16,689.34 平方米。经现场勘察发现，各建筑物均由会稽山绍兴酒股份有限公司承租使用。构筑物中桩基工程因原规划设计改变而导致桩基工程未充分利用；道路、围墙在使用过程中发生变动，评估时根据现实状况和工程部门测量的数据作为评估计算依据。
3.2 土地使用权：
首先核实土地座落、面积、用途、地质地形，以及宗地基础设施条件和规划限制条件，同时对地上建筑物建筑面积、房屋用途、建筑容积率、绿化率以及其他地上附着物情况等土地利用状况进行堪察。
待估宗地为出让工业用地，土地面积 31,524 平方米，地上房屋建筑面积合计为 17,684.93 平方米，目前由会稽山绍兴酒股份有限公司承租作为公司厂区用地。
(三) 评定估算
2008年 3月4 日至2008年 3 月15 日，分析、整理从现场调查收集的资料，开展市场调研、询价工作，根据评估目的、评估对象特点和资料收集情况来选择相适应的评估方法和计算公式，评定估算待估房地产的市场价值。
（四）评估汇总
2008 年 3 月 16 日开始汇集资产评估工作底稿，汇总评估结论，得出总体评估结果。编写资产评估报告书和资产评估说明；资产评估机构内部复核，检验评估结果。
（五）提交评估报告
根据资产评估机构内部复核意见，对评估报告进行必要的修改，2008 年 3 月 18 日向委托方提交正式的资产评估报告。
十 评估结论
根据国家有关资产评估的法律和国家其他有关部门的法规与规定，本着独立、客观、公正的原则，评估人员履行必要的评估程序，对“轻纺城”拟转让的房地产价值进行了评估。在评估基准日
2007年10月31日委估房地产评估价值为壹仟捌佰伍拾壹万柒仟伍佰壹拾元整（18,517,510.00元）。
十一 特别事项说明
（一） 本项评估是在独立、客观、公正的原则下作出的，本公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。评估结论是浙江东方资产评估有限公司出具的，受本公司具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。
（二） 委托方提供给评估机构及评估人员的产权依据、财务会计数据、资产占有单位生产经营资料等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础。委托方对其所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。如委托方提供的资料中存在虚假或隐瞒事实真相等行为，本评估结果无效，由此引起的相关后果由委托方负责，本公司不承担相关的法律责任。我们对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不承担验证评估对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。我们对执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。
（三） 资产占有方存在的可能影响资产评估值的有关事项，在委托评估时未作特殊说明且在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（四） 在核查资产产权归属中发现所有房屋建筑物均未办理房屋所有权证，评估中以建筑工程规划许可证、竣工决算资料和公司固定资产明细帐作为产权依据，以绍兴县三维房地产测绘有限公司的测绘结果作为面积依据，以上建筑物评估时均按正常情况评估，未考虑取得权证需发生的费用对评估结果的影响。
（五） 待估宗地内有 2 幢房屋（黄酒仓库和门卫房）为会稽山绍兴酒股份有限公司建设，不列入本次评估范围，该部分建筑面积 995.59 平方米。
（六） 房屋建筑物和土地均由关联方会稽山绍兴酒股份有限公司租赁使用，评估时不考虑租赁关系对房地产转让价值的影响。
（七） 土地证记载土地使用者为绍兴东风酒厂，是因为企业变更后未及时办理产权变更登记手续，本次评估中未考虑办理权证变更登记手续需发生的费用对评估结果的影响。
评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
十二 评估报告基准日期后重大事项
（一） 评估报告评估基准日后发生的影响委托评估资产价值的期后重大事项，包括国家和地方的法规和经济政策的出台、利率的变动、资产市场价值的巨大波动等。
（二） 评估基准日后至出具评估报告日，土地已经更名至会稽山绍兴酒股份有限公司。
（三） 在评估基准日至评估报告提出日期之间，委托方及资产占有单位未提出且评估人员未发现对评估结论产生较大影响的重大事项。
（四） 评估基准日后、有效期以内，若资产数量及价格标准发生变化，对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。即：
1.房地产数量、结构发生变化，委托方应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2.若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行评估。
十三 评估报告法律效力
（一） 本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，在产权利益主体变动、委托评估资产有效、持续使用的前提下，根据公开市场原则确定的现行公允价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，亦未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，同时，本评估结论也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对委估资产价值的影响。当前述条件以及评估原则等其他情况发生变化时，本评估结论一般会失效。按照国家有关的法律规定，本公司不承担由于这些条件的变化而导致评估结论失效的相关法律责任。
（二） 本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。
（三） 本评估报告书仅供委托方为本评估报告书所列明的评估目的以及报送有关资产评估主管机关审查使用。委托方应按资产评估报告书载明的评估目的使用，本公司不承担由于委托方超出本评估报告书载明的评估目的使用而引起的相关法律责任。
本评估报告书使用权归委托方所有，除国家法律、法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者，报告的全部或部分内容不得发表于公开的媒体上。
（四） 本报告评估所揭示的评估结论是对 2007 年 10 月 31 日这一基准日所评估资产价值的客观公允反映。我公司对评估基准日以后该资产价值发生的重大变化不负任何责任。
（五） 本报告是由资产评估报告书、资产评估说明及资产评估明细表三部分组成，并包含若干备查文件及附件，这些均与本报告书正文具有同等法律效力。
☆ （六） 根据国家现行规定，本资产评估报告书评估结论的使用有效期限为一年，自评估基准日
2007年 10月 31 日起计算，至 2008年 10 月 30日止。
十四 评估报告提出日期
本报告书提交委托方的时间为：2008 年3 月18日。
(本页以下无正文)
（本页无正文，为签字盖章页）
法定代表人： 注册资产评估师：
注册资产评估师：
浙江东方资产评估有限公司
二○○八年三月十八日
|
返回首页
